İzmir’de gayrimenkul ve kira piyasasında yaşanan dinamik değişimler, taşınmaz sahipleri ile kiracılar arasında hukuki uyuşmazlıkların önemli ölçüde artmasına neden olmuştur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) ve 7445 sayılı Kanun ile getirilen zorunlu kira arabuluculuğu sistemi; kira ilişkilerinde her iki taraf için de son derece katı şekil şartları, hak düşürücü süreler ve usuli kurallar öngörmektedir. Bu süreçte hak kaybına uğramamak adına deneyimli bir İzmir kira avukatı ile çalışmak büyük bir önem taşır.
Av. İlyas ÇETİN Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, İzmir merkezli olarak gerek kiraya veren (ev sahibi/mülk sahibi) gerekse kiracı müvekkillerine; tahliye davaları, kira bedelinin tespiti (kira artışı), kira uyarlaması, tahliye taahhütnamesi icra takipleri, kira alacaklarının tahsili ve zorunlu arabuluculuk müzakerelerinde profesyonel, şeffaf ve sonuç odaklı bir İzmir kira avukatı olarak hizmet sunmaktadır.
İzmir Kira Avukatı Olarak Sunduğumuz Başlıca Hukuki Hizmetler
Kira hukuku alanında müvekkillerimizin karşılaşabileceği tüm uyuşmazlıklar, davanın türüne ve yasal sürelere göre İzmir kira avukatı kadromuz tarafından titizlikle yönetilmektedir:
1. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası (TBK m. 350 & TBK m. 351)
Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle açılan davalardır:
- İhtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı olması şarttır. Henüz doğmamış veya ileride doğması muhtemel varsayımsal ihtiyaçlar tahliye sebebi yapılamaz.
- Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noterden ihtarname göndermek ve 6 ay sonra dava açmak şartıyla tahliye talep edebilir. Bu süreçte uzman bir İzmir kira avukatı desteği sürenin kaçırılmasını engeller.
- İhtiyaç sebebiyle kiracısını tahliye ettiren malik, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi takdirde eski kiracıya son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
2. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye ve İcra Takibi (İİK m. 272 & TBK m. 352/1)
Kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği durumlarda uygulanan en hızlı tahliye yoludur:
- Taahhütnamenin mutlaka yazılı olması, kiralananın tesliminden ve kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte verilmiş olması ve bizzat kiracı (veya yetkili vekili) tarafından imzalanmış olması gerekir.
- Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra dairesinde tahliye takibi başlatılmalı veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır.
- Kiracının imzaya veya tarihe itiraz etmesi durumunda İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılarak süreç İzmir kira avukatı vekilliğinde neticelendirilir.
3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 352/2)
Kiracının aynı kira yılı içerisinde kira bedelini zamanında ödememesi sebebiyle kendisine iki haklı ihtar gönderilmesi halinde açılan dava türüdür:
- İhtarların aynı kira dönemi içinde, iki farklı aya ait ödenmeyen kira bedellerine ilişkin olması ve yazılı (tercihen noter kanalıyla) yapılması gerekir.
- İki haklı ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
4. Kira Bedelinin Tespiti Davası (5 Yıllık Süre – TBK m. 344/3)
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra (6. kira yılından itibaren), mevcut kira bedelinin piyasa rayiçlerinin çok altında kalması durumunda açılan davadır.
Hakim; TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın, kiralananın güncel durumu, çevre emsal kira bedelleri ve hakkaniyet indirimi (genellikle %10-%20 eski kiracı indirimi) uygulayarak yeni dönemin kira bedelini belirler.
Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce ihtarnamenin kiracıya tebliğ edilmiş olması veya davanın açılması halinde, mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede artış şartı bulunması durumunda ise dönem sonuna kadar ihtar çekmeksizin dava açılabilir. Deneyimli bir İzmir kira avukatı, emsal araştırması ve bilirkişi raporu itiraz süreçlerini eksiksiz yönetir.
5. Kira Bedelinin Uyarlanması Davası (TBK m. 138)
Sözleşmenin kurulmasından sonra taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması (aşırı enflasyonist şoklar, ekonomik krizler, imar değişiklikleri vb.) neticesinde, edimler arasındaki dengenin katlanılamayacak derecede bozulması halinde açılır. 5 yıllık süre şartı aranmaz.
6. Kira Alacağının Tahsili ve Tahliye Talepli İcra Takibi (Örnek No: 13)
Ödenmeyen kira ve aidat borçları için İcra Müdürlüğü kanalıyla borçlu kiracıya Örnek No: 13 Ödeme Emri gönderilir:
- Kiracıya ödeme yapması için konut ve çatılı işyerlerinde 30 gün yasal süre tanınır.
- 30 günlük süre içinde kira borcu ödenmezse, kiracı temerrüde düşmüş sayılır ve İcra Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası açılarak taşınmazın tahliyesi sağlanır.
7. Zorunlu Kira Arabuluculuğu Müzakere Süreci (7445 Sayılı Kanun)
1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira uyuşmazlıklarının büyük bir kısmında dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunlu bir dava şartıdır:
- Kira tespiti, tahliye (Sulh Hukuk’ta açılanlar), uyarlama ve sözleşmeden kaynaklı tazminat davalarında zorunludur. İcra mahkemelerinde görülen “itirazın kaldırılması” ve “temerrüt tahliye” davaları bu şarttan muaftır.
- Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşmaya varırsa düzenlenen tutanak mahkeme ilamı niteliğindedir. Anlaşma sağlanamazsa alınan son tutanak ile birlikte yetkili mahkemede dava açılır. Büromuz, İzmir kira avukatı olarak müvekkillerimizin hak kaybına uğramaması adına arabuluculuk masasında bizzat temsil hizmeti sağlamaktadır.
İzmir ve İlçelerinde Kira Davalarında Yetkili Mahkemeler
Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme, genel kural olarak davalının yerleşim yeri veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Alanında uzman bir İzmir kira avukatı, davanın doğru yargı çevresinde açılmasını sağlayarak yetkisizlik kararlarıyla zaman kaybedilmesini önler:
- İzmir Merkez İlçeleri (Konak, Bornova, Buca, Bayraklı vb.): İzmir Adliyesi (Bayraklı) Sulh Hukuk ve İcra Hukuk Mahkemeleri,
- Karşıyaka ve Çiğli: Karşıyaka Adliyesi Mahkemeleri,
- Menemen, Torbalı, Seferihisar, Urla, Çeşme: İlgili ilçe mülki sınırlarında yer alan müstakil Adliyeler yetkilidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hayır; kira tespit davası sözleşmenin ilk 5 yılı içinde de açılabilir. Ancak ilk 5 yıl içinde açılan davalarda hakim, piyasa rayiçlerine bakamaz ve sadece 12 aylık TÜFE ortalaması oranında artış belirleyebilir. Piyasa rayiçlerine ve emsal bedellere göre hakkaniyete uygun yeni bir kiranın belirlenebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yılın geçmiş olması yasal bir zorunluluktur.
Tahliye davasının süresi; dayanılan hukuki sebebe ve mahkemelerin iş yüküne göre değişiklik gösterir. İtiraza uğramayan geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibinde süreç hızlı ilerlerken; itiraz halinde İcra Hukuk Mahkemeleri kanalıyla sonuç almak ortalama 6 ila 12 ay sürmektedir. İhtiyaç sebebiyle açılan Sulh Hukuk Mahkemesi tahliye davaları ise zorunlu arabuluculuk ve olası istinaf (BAM) aşamalarıyla birlikte 1.5 ila 2.5 yıl arasında neticelenebilmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatlarına göre; kiracının boş kağıda imza atarak kiraya verene teslim etmesi “beyaza imza” niteliğinde olup, kiracı sonradan doldurulan metnin hukuki sonuçlarına katlanmak zorundadır. Kiracı, taahhütnamenin sözleşme imza tarihinden önce baskıyla veya hileyle alındığını iddia ediyorsa, bunu ancak kesin ve yazılı delille ispat etmek zorundadır; tanık dinletemez.
Evet, kural olarak zorunludur. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit, tahliye, uyarlama ve tazminat davalarında dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmak zorunlu bir dava şartıdır. Ancak bu kuralın tek istisnası, icra dairelerinde başlatılan ilamsız tahliye takipleri ile bu takiplere yapılan itirazların çözümü için İcra Hukuk Mahkemesinde açılan “İtirazın Kaldırılması” davalarıdır. Bunun dışındaki davalar arabuluculuk belgesi olmadan açılırsa usulden reddedilir.
Hayır. Evi satın alan yeni malik, tapu devir tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya noterden ihtarname çekerek ihtiyacını yazılı olarak bildirmeli ve satın alma tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır. Alternatif olarak yeni malik, eski sözleşmenin dönem bitimini takip eden 1 ay içinde de doğrudan dava açma hakkına sahiptir. Bu aşamada sürecin kusursuz ilerlemesi için uzman bir avukat danışmanlığı hayati önem taşır.
İzmir Kira ve Tahliye Davalarında Avukat Desteği
Kira hukuku; hak düşürücü sürelerin, ihtarname tebligat usullerinin ve arabuluculuk şartlarının son derece katı uygulandığı teknik bir alandır. Süreçlerin yanlış yönetilmesi davanın usulden reddine veya yıllarca uzamasına yol açabilir. Hak kaybı yaşamamak ve süreci en hızlı şekilde sonuçlandırmak için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Adres: Alsancak, Kıbrıs Şehitleri Cd. No:96 D:502 Konak / İZMİR