Close Menu
İletişime geç
izmir gayrimenkul avukatı- Avukat İlyas Çetin

İzmir Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul ve taşınmaz hukuku; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) Eşya Hukuku hükümleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde arsa, arazi, konut, işyeri ve diğer taşınmazların mülkiyet ve ayni haklarını düzenleyen en kapsamlı özel hukuk dallarından biridir. Tapu devirleri, mülkiyet uyuşmazlıkları, hissedarlar arasındaki ihtilaflar ve inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalarda tapu sicil kayıtlarının, kadastro verilerinin ve yasal sürelerin titizlikle incelenmesi; telafisi imkansız maddi kayıpların önlenmesi açısından zorunludur. Bu doğrultuda sürecin gayrimenkul mevzuatına ve Yargıtay kararlarına hakim bir İzmir gayrimenkul avukatı rehberliğinde yürütülmesi en güvenilir yoldur.

İzmir’in hızla değer kazanan gayrimenkul piyasası; kentsel dönüşüm projeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hisseli taşınmazlar ve miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerde hukuki uyuşmazlıkların yoğunlaşmasına yol açmaktadır. İzmir’deki taşınmaz davaları, yetki ve görev bakımından İzmir Adalet Sarayı (Bayraklı Adliyesi) ve Karşıyaka Adalet Sarayı bünyesindeki Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde görülmektedir. Avukat İlyas ÇETİN, tapu davaları, hisseli taşınmaz çözümleri ve gayrimenkul sözleşmelerinde profesyonel vekillik ve danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Kira uyuşmazlıkları için İzmir kira avukatı ; genel büro faaliyetlerimiz için İzmir Avukat anasayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Gayrimenkul Hukukunda Temel Dava Türleri ve Faaliyet Alanları

Taşınmaz uyuşmazlıklarında Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde yürütülen başlıca davalar şunlardır:

1. Tapu İptali ve Tescil Davaları

Taşınmazın tapu sicilindeki mülkiyet kaydının hukuka aykırı olması veya gerçeği yansıtmaması halinde açılan ayni hak davasıdır:

  • Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma – 01.04.1974 Tarihli İBK): Mirasbırakanın diğer mirasçıları miras payından mahrum etmek gayesiyle yaptığı görünürde satış veya bağış işlemlerinin iptali,
  • Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması: Vekilin vekaletnamesini kötüye kullanarak taşınmazı devretmesi veya düşük bedelle satması,
  • Hile, Korkutma (İkrah) ve Aşırı Yararlanma (Gabin) Nedeniyle Tapu İptali,
  • İnançlı İşlem ve Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Davalar,
  • Kadastro Hataları ve Sınır Uyuşmazlıkları Nedeniyle Tapu Düzeltme Davaları.

Tapu iptal davalarında taşınmazın üçüncü kişilere devrinin engellenmesi için derhal tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulmalıdır.

2. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları (TMK m. 698-700)

Paylı (hisseli) veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda hissedarların ortaklığı sonlandırmak amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesinde açtığı davadır:

  • Aynen Taksim: Taşınmazın fiziksel ve imar durumu elveriyorsa hisseler oranında bölünerek taraflara paylaştırılması,
  • Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Aynen taksimin mümkün olmadığı hallerde taşınmazın İcra/Satış Memurluğu kanalıyla açık artırma usulüyle satılarak bedelinin hissedarlar arasında paylaştırılması.

3. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davaları

Bir taşınmazı haklı bir nedene dayanmaksızın kullanan fuzuli şagilden (haksız işgalciden), taşınmaz malikinin talep ettiği kullanım bedelidir:

  • Hissedarlar arasında ecrimisil talep edilebilmesi için kural olarak “İntifadan Men” (taşınmazdan yararlanmanın engellendiğinin noter ihtarı veya dava ile bildirilmesi) şartı aranır.
  • Ecrimisil alacağı geriye dönük 5 yıllık zamanaşımına tabidir.

4. Müdahalenin Men’i (Elatmanın Önlenmesi) ve Kal Davaları (TMK m. 683)

Malikin taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetini engelleyen, sınır tecavüzünde bulunan veya haksız olarak taşınmazı elinde bulunduran kişilere karşı açılan davadır. Taşınmaz üzerine haksız bir yapı inşa edilmişse yapının yıktırılması için “Kal Talebi” de davaya eklenir.

5. Yasal Önalım (Şufa) Hakkı Davaları (TMK m. 732-734)

Paylı mülkiyette bir paydaşın hissesini üçüncü bir şahsa satması halinde, diğer paydaşların aynı şartlarla bu payı satın alma hakkını kullandığı davadır. Satışın noter kanalıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde açılmalıdır. Fiili taksim bulunan taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz.

6. Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Kentsel Dönüşüm Sözleşmeleri

Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşmelerden doğan ihtilaflardır:

  • İnşaatın süresinde teslim edilmemesi nedeniyle Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı,
  • Eksik ve ayıplı imalat bedellerinin tahsili,
  • Sözleşmenin feshi ve tapu devrinin iptali,
  • Müteahhit adına olan taşınmazların nama ifa yoluyla tamamlanmasına izin verilmesi.

Gayrimenkul Davalarında Keşif ve Bilirkişi İncelemesinin Rolü

Taşınmaz uyuşmazlıklarında mahkeme heyeti mahallinde keşif icra eder. Keşfe; kadastro teknisyeni, gayrimenkul değerleme uzmanı, harita ve inşaat mühendisi bilirkişiler refakat eder. Keşifte sınır tecavüzleri, taşınmazın güncel piyasa değeri ve imar durumu raporlanır. Bilirkişi raporlarına karşı teknik itirazların süresi içinde yapılması ve tapu kütüğüne ihtiyati tedbir konulması için uzman bir İzmir gayrimenkul avukatı desteği hayati önem taşır.

Gayrimenkul Hukuku Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir taşınmazın, ortaklar arasındaki uyuşmazlık nedeniyle aynen taksim edilmesi veya mahkeme yoluyla satılarak bedelinin paylaştırılmasıdır. Genellikle miras kalan gayrimenkullerde tercih edilen bu yöntemle, mülkiyet uyuşmazlığı kesin olarak çözülür.

Tapu kaydının hukuka aykırı, yolsuz veya haksız bir işleme dayanması durumunda açılır. Muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma), hata, hile, korkutma veya vekalet görevinin kötüye kullanılması gibi sebepler bu davanın temelini oluşturur. Bu davalarda hak kaybına uğramamak için uzman bir İzmir gayrimenkul avukatı ile çalışmak mülkiyet hakkının korunması açısından hayati önem taşır.

Bir taşınmazın, sahibinin rızası olmaksızın başkası tarafından kullanılması durumunda, taşınmaz sahibinin uğradığı zararın tazmin edilmesidir. Zamanaşımı 5 yıl olup ayrıca geriye dönük 5 yıllık talep edilebilen bir tazminattır.

İzmir Gayrimenkul Avukatı Olarak Hizmet Verdiğimiz İlçeler

İzmir’in tüm ilçelerinde yerel mahkemelerdeki dava süreçlerinizi yakından takip ediyoruz. Bölgesel hizmetlerimizle ilgili detaylı bilgi almak için bulunduğunuz ilçenin sayfasına göz atabilirsiniz:

İzmir Gayrimenkul Hukuku Danışmanlığı

İzmir ve Ege Bölgesi genelindeki tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu), ecrimisil, şufa ve müteahhit uyuşmazlıklarınıza ilişkin süreçler hakkında büromuzdan hukuki danışmanlık alabilirsiniz.

📍 Adres: Alsancak, Kıbrıs Şehitleri Cd. No:96 D:502 Konak / İZMİR  |  İletişim ve Randevu →