Gayrimenkul (taşınmaz) hukuku; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) başta olmak üzere, mülkiyet hakkı, ayni haklar, tapu sicil işlemleri ve kira sözleşmelerinden doğan hak ve yükümlülükleri düzenleyen en kapsamlı özel hukuk alanlarından biridir. Taşınmazların yüksek ekonomik değeri, tapu sicilinin aleniyeti ve geçerlilik şekil şartlarının katılığı sebebiyle gayrimenkul uyuşmazlıklarında yetkin bir Konak gayrimenkul avukatı ile çalışılması olası hak kayıplarını engeller.
İzmir’in ticaret, finans ve tarihi yerleşim merkezi olan Konak ilçesi; Alsancak, Çankaya, Küçükyalı, Göztepe ve Basmane gibi hem yoğun ticari işyerlerinin hem de yüksek değerli konutların ve tarihi tescilli yapıların bulunduğu bir bölgedir. Avukat İlyas ÇETİN, Konak ve Alsancak merkezli hukuk bürosunda tapu tescil davalarından izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davalarına, ticari ve konut kira tahliye ihtilaflarından kamulaştırma ve ecrimisil taleplerine kadar geniş bir alanda profesyonel bir Konak gayrimenkul avukatı olarak hizmet sunmaktadır. İzmir geneli kira süreçleri için İzmir kira avukatı ve taşınmaz davaları için İzmir gayrimenkul avukatı sayfalarımızı da inceleyebilirsiniz.
Konak Gayrimenkul Avukatı Kapsamında Yürütülen Temel Davalar
Konak bölgesindeki taşınmaz yapısına ve mevzuata uygun olarak yürütülen başlıca gayrimenkul davaları ve uyuşmazlık alanları şunlardır:
1. Tapu İptali ve Tescil Davaları (TMK m. 1025)
Mülkiyet hakkının korunmasına yönelik açılan ve tapu kütüğündeki tescilin gerçeği yansıtmadığı hallerde başvurulan davalardır. Ayrıntılı bilgi için Tapu İptal Davası rehberimize başvurabilirsiniz.
- Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma): Mirasbırakanın diğer mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı muvazaalı taşınmaz devirlerinin iptali (TBK m. 19).
- Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması: Taşınmaz satışı için verilen vekaletnamenin kötüye kullanılarak üçüncü kişilere devredilmesi sebebiyle açılan tapu iptal davaları.
- İnançlı İşlem ve Ehliyetsizlik: İnanç sözleşmesine dayalı tescil talepleri veya işlem anında fiil ehliyetinin bulunmaması nedeniyle açılan davalar.
- Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tescil: Noterde düzenlenen satış vaadine rağmen devirden kaçınma durumunda cebri tescil (feraga icbar) davası.
2. Ortaklığın Giderilmesi Davaları (İzale-i Şüyu – HMK m. 4)
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda paydaşların anlaşamaması halinde ortaklığın aynen taksim (bölüşme) veya yargı yoluyla açık artırma usulüyle satılarak paraya çevrilmesi sürecidir. Dava İzmir Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.
3. Konak ve Alsancak Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye Davaları
Konak ilçesindeki yoğun ticari dükkanlar, ofisler ve konut kiralarında yaşanan uyuşmazlıklar:
- İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası (TBK m. 350): Kiraya verenin kendisi, eşi veya altsoyu için taşınmaza gerçek ve samimi konut/işyeri gereksinimi nedeniyle açılan tahliye davaları.
- Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra ve Dava (TBK m. 352): Geçerli tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi veya tahliye davası.
- Kira Tespit ve Uyarlama Davaları (TBK m. 344): 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde rayiç bedelin belirlenmesi için açılan Kira Tespit Davası süreçleri.
- Kira Alacağı ve Tahliye Talepli İcra Takipleri (İİK Örnek No: 13).
4. El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) ve Ecrimisil Davaları
Taşınmazın hak sahibi olmayan üçüncü şahıslar veya diğer hissedarlar tarafından izinsiz kullanılması durumunda haksız işgalin sonlandırılması ve geriye dönük 5 yıllık haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talep edilmesidir (TMK m. 683, 995).
5. Kat Mülkiyeti ve Kentsel Dönüşüm Uyuşmazlıkları
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında riskli yapı tespiti, yıkım ve yeniden inşa süreçleri; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana gayrimenkulün yönetimi, ortak gider ve aidat alacakları, projeye aykırılıkların giderilmesi davaları.
Konak ve Alsancak Bölgesinde Taşınmaz Hukuku Dinamikleri
Konak ilçesi, Alsancak Kordonboyu, Kıbrıs Şehitleri, Pasaport ve Çankaya gibi İzmir’in ticari merkezlerini barındırması sebebiyle ticari kira uyuşmazlıklarının en sık yaşandığı bölgedir. Aynı zamanda Hatay, Göztepe ve Mithatpaşa gibi yerleşim bölgelerinde kentsel dönüşüm, kat mülkiyeti ve miras paylaşımları yoğunluk göstermektedir. Bu bölgedeki taşınmaz piyasasına ve yerel adli uygulamalara hakim bir Konak gayrimenkul avukatı ile uyuşmazlıkların yönetilmesi dava sürecinin hızlanmasını ve hak kayıplarının önüne geçilmesini sağlar.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kira ve ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk zorunlu mudur?
Evet. 7445 sayılı Kanun uyarınca; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar (tahliye, kira tespiti, kira alacağı), ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) ve kat mülkiyeti davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır.
2. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal davasında hak düşürücü süre var mıdır?
Muris muvazaasına (mirastan mal kaçırma) dayalı tapu iptal ve tescil davalarında herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Mirasbırakanın ölümünden sonra mirasçılar her zaman bu davayı açabilirler. Ancak delillerin kaybolmaması açısından mirasın açılmasından itibaren makul sürede bir Konak gayrimenkul avukatı vekilliğinde sürecin başlatılması tavsiye edilir.
3. 5 yılı dolduran kiracının kirası nasıl artırılır?
TBK m. 344/3 uyarınca 5 yılı dolduran konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, tüketici fiyat endeksi (TÜFE) sınırlamasına bağlı kalmaksızın hakim tarafından emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu ve hakkaniyet esas alınarak yeni kira bedeli belirlenir. Bunun için Sulh Hukuk Mahkemesinde kira tespit davası açılmalıdır.
4. Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) geriye dönük kaç yıl için istenebilir?
Ecrimisil davalarında Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay yerleşik içtihatları gereğince 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Hak sahibi, davanın açıldığı tarihten geriye doğru en fazla 5 yıllık haksız işgal bedelini yasal faiziyle birlikte talep edebilir.
5. Paylı taşınmazda diğer hissedarın izni olmadan satış yapılabilir mi?
Paylı mülkiyette her hissedar kendi payını üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak bu durumda diğer paydaşların TMK m. 732 uyarınca yasal önalım (şufa) hakkı doğar. Diğer paydaşlar satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde önalım davası açarak payı aynı bedelle devralabilirler.
Hukuki Danışmanlık ve İletişim
Konak ve Alsancak bölgesindeki taşınmaz mülkiyeti, tapu tescil, ortaklığın giderilmesi ve kira hukuku uyuşmazlıklarınıza ilişkin süreçler hakkında büromuzdan hukuki danışmanlık alabilirsiniz.
📍 Adres: Alsancak, Kıbrıs Şehitleri Cd. No:96 D:502 Konak / İZMİR | İletişim Sayfası →