Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki gerçek hak durumunu yansıtmayan işlemlerin iptali amacıyla açılır. Bu dava, hukuka uygun gerçek hak durumuna göre tescilin düzeltilmesini ve kaydın düzenlenmesini hedefler.
Tapu İptal Davası Nedir?
Bu dava, taşınmazın mülkiyet hakkına ilişkin olup, mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemez. Bu dava, kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılır. Taşınmaz hukuku konularından olan bu dava türü, mülkiyet hakkına ilişkin olup, mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemez. Bu dava, mülkiyet hakkının korunması ve hukuka uygunluk ilkesinin sağlanması açısından büyük bir öneme sahiptir. Bu dava türü, tapu sicilinin doğru ve güvenilir bir kaynak olarak kalmasını sağlamak için elzemdir. Ayrıca ayni hakkı ihlal edilen kişinin mülkiyet hakkını temin eden en önemli dava türlerinden biridir. Nitekim AİHS 1’nolu Ek Protokol, mülkiyet hakkı ihlalleri için etkin koruma mekanizmaları sağlanmasını zorunlu kılar.
Tapu İptal Davası Nasıl Açılır?
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bu mahkeme kesin yetkili yer mahkemesidir. Taraflar yetki sözleşmesi yaparak başka yer mahkemesinde açabilir. Dava dilekçesinde, taşınmazın kayıt bilgileri ile arazideki durumu ve olayın özelliklerine göre yapılan işlemdeki hukuka aykırılıklar açık bir şekilde anlatılmalıdır.
Dava Süreci
Süreç, dilekçenin verilmesiyle başlar ve kararın kesinleşmesiyle son bulur. Bu süreçte keşif, tanık dinleme, bilirkişi incelemesi gibi aşamalar bulunmaktadır. Tapu iptal davası, tapu kütüğündeki hukuka ve usule aykırı tescilleri ortadan kaldırmayı hedefler. Bu dava, gerçek durumu yansıtmayan tescillerin düzeltilmesi ve gerçek hak sahiplerinin menfaatinin korunması amacı taşır.
Hangi Durumlarda Açılır?
Bu dava birçok durumda açılabilir. Örneğin, mirastan mal kaçırma (muris muvazaası), kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanma, vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması, imar uygulamalarından kaynaklanan sorunlar ve hukuki ehliyetsiz kişiler tarafından gerçekleştirilen tescil işlemleri gibi durumlarda davacılar dava açmaktadır. Bu durumlar kısaca şöyledir;
Muris Muvazaası:
Miras bırakanın (muris), mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla gerçekleştirdiği hileli işlemler sonucu taşınmazın başkasına devredilmesi durumunda dava açılabilir.
Hukuki Ehliyetsizlik:
Fiil ehliyetine sahip olmayan kişilerin gerçekleştirdiği tapu devir işlemleri geçersiz sayılır ve bu durumda tapu iptal davası açılabilir.
Vekâletin Kötüye Kullanılması:
Vekilin, vekâlet sözleşmesine aykırı işlemler yapması sonucu tapu kaydının iptali için dava açılabilir.
İmar Uygulamaları:
İmar planları, kadastro tespitleri gibi durumlarda tapu kaydı ile arazinin gerçek durumu arasında uyuşmazlık olması halinde açılır.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi:
Bakım alacaklısının ölümünden sonra, bakım borçlusunun malvarlığının kendisine devri için mirasçılara karşı tapu iptal davası açılabilir.
Aile Konutu:
Eşlerden birinin, diğer eşin rızası olmadan aile konutunu üçüncü kişilere devretmesi durumunda,
Zilyetlik:
Taşınmazın zilyedi olan kişi, tapu kaydının kendisine ait olmadığını öğrenirse, zilyetlik hakkını kanıtlayarak tapu iptal davası açabilir.
Kazandırıcı Zamanaşımı:
Taşınmaz mülkiyetinin kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılması durumunda, tapu iptal davası açılabilir. Ayrıca, tapu kaydının hatalı veya usulsüz olduğu diğer durumlarda da dava açma hakkı vardır.
Kime Karşı Açılabilir?
Tapu Kaydında Malik Olarak Görünen Kişi: Dava tapu kaydında taşınmazın maliki olarak gözüken kişiye karşı açılır. Birden fazla malik taşınmaz üzerinde elbirliği ile kayıtlı ise hepsine açmak gerekmektedir.
Kayıt Malikinin Mirasçıları: Eğer kayıt maliki ölmüşse, dava malikin mirasçılarına yöneltilir.
Üçüncü Kişilere Ait Haklar: Tapu kaydında yer alan üçüncü kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın ortadan kaldırılması talep ediliyorsa, hak sahibine de dava açılması gerekecektir.
Davayı Kimler Açabilir?
Mülkiyet Hakkı İhlal Edilen Kişiler: Tapu kaydında hatalı bir işlem sonucu mülkiyet hakkı ihlal edilen kişiler,
Mirasçılar: Muris muvazaası gibi durumlarda hak kaybına uğrayan mirasçılar,
Vekâlet Verenler: Vekâletin kötüye kullanılması sonucu zarar gören kişiler,
Eşler: Aile konutu ile ilgili usulsüz işlemler nedeniyle hak kaybına uğrayan eşler
Tapu İptal Davası Zamanaşımı
Dava konusu taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunduğundan, bu hak ayni bir haktır. Ayni haklar, her zaman öne sürülebileceği için zamanaşımına tabi değildir. Bu durum, mülkiyet hakkının korunması açısından büyük önem taşır. Fakat istisnai olarak dava açma ile ilgili zamanaşımı süresi, davanın sebebine ve koşullarına göre değişebilir. Genel olarak, yolsuz tescilden habersiz şekilde bir taşınmazı 10 yıl boyunca iyiniyetli bir şekilde zilyetliğinde bulunduran kişi, olağan zamanaşımı yoluyla o taşınmazın maliki olur. Bu süre dolduktan sonra bu dava açılamaz. Ayrıca, kadastro işlemleri nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında 10 yıllık zamanaşımı süresi vardır. Hile nedeniyle açılan davalarda ise zamanaşımı süresi 1 yıldır ve bu süre, hata veya hilenin öğrenildiği tarihten başlar.
Tapu İptal Davası Kararına Karşı İtiraz Süresi
Karara itiraz etmek için, kararın taraflara tebliğ edildiği tarihten itibaren 2 hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesine (İstinaf) itiraz dilekçesi verilmesi gerekmektedir. Bu süreç, itiraz hakkının kullanılması için kritik bir öneme sahiptir.
