Kiralayan ve kiracı arasındaki ilişkiler, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay’ın güncel içtihatları çerçevesinde sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. İzmir ve çevresinde son dönemde sulh hukuk mahkemeleri ile icra dairelerinin en yoğun mesai harcadığı konuların başında ise ihtiyaç sebebiyle tahliye davası süreçleri gelmektedir. Mülk sahiplerinin yasal haklarını koruyabilmesi ve kiracıların mağduriyet yaşamaması adına, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası şartları ve bu sürecin usul hukuku kurallarına uygun yönetilmesi teknik bir zorunluluktur.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
Bir mülk sahibinin kiracısını ihtiyaç iddiasıyla taşınmazdan çıkarabilmesi için mahkeme huzurunda kanunun aradığı emredici unsurları ispat etmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesidir. İlgili maddeye göre: “Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu doğmuşsa, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.”
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası şartları söz konusu olduğunda şu üç temel kriter öne çıkmaktadır:
1. İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, ileri sürülen konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Henüz doğmamış, gelecekte gerçekleşmesi muhtemel veya tahmini ihtiyaçlar doğrultusunda ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamaz. Örneğin; mülk sahibinin kendisinin de kirada oturuyor olması veya sağlık sorunları nedeniyle o taşınmaza taşınmak zorunda kalması “zorunlu” ihtiyaç kabul edilir.
“Haklı ve Zorunlu” Kabul Edilen Başlıca İhtiyaçlar:
- Mülk sahibinin kendisinin de bir başkasının taşınmazında kiracı olarak ikamet etmesi ya da oturduğu evin maliki tarafından aleyhine açılmış kesinleşmiş bir tahliye kararının bulunması en güçlü zorunlu ihtiyaç gerekçesidir.
- Malik veya kanunda sayılan yakınlarının (örneğin yaşlı anne/babasının) asansörü olmayan yüksek katlı bir evde oturması; tahliyesi istenen taşınmazın ise giriş kat, asansörlü ya da hastaneye/sağlık merkezlerine daha yakın bir konumda bulunması.
- Mülk sahibinin çocuğunun evlenecek olması (nişan, düğün hazırlıkları) veya eğitim/iş sebebiyle başka bir şehirden İzmir’e kesin dönüş yapacak olması ya da şehir içinde işyerine yakın bir bölgeye taşınma mecburiyeti.
- Mülk sahibinin mevcut oturduğu geniş/lüks konutun giderlerini karşılayamayacak durumda olması ve daha ekonomik olan diğer taşınmazına geçme arzusu (bu durumda malikin üzerine kayıtlı boş ve eşdeğer başka bir evinin bulunmaması gerekir).
“Gerçek veya Samimi Bulunmayan” Bazı Durumlar:
- Bölgedeki kira rayiçlerinin yükselmesi sebebiyle mevcut kiracıyı çıkarıp, taşınmazı daha yüksek bir bedelle üçüncü kişilere kiralamak amacıyla ileri sürülen soyut iddialar (Bu durumun tespiti halinde TBK 355 yaptırımları uygulanır).
- “Yıllar sonra emekli olunca ben oturacağım” veya “Çocuğum ileride büyüyünce evlenecek” gibi yakın gelecekte zorunluluk arz etmeyen, belirsiz ve tahmini gerekçeler.
- Mülk sahibinin aynı şehirde veya benzer nitelikteki yakın bölgede halihazırda boş, oturmaya hazır ve eşdeğer başka bir konutunun bulunması halinde kiracının tahliyesini talep etmesi dürüstlük kuralına aykırı bulunur.
2. Kanunda Sayılan Kişilerin İhtiyacı Olmalı
Mülk sahibi, sadece kanunda sınırlı olarak sayılan kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için bu yola başvurabilir. Bu kişiler mülk sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerdir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Süresi ve Usulü
Davanın açılacağı zaman dilimi, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişiklik gösterir. Sürelerin milimetrik hesabı, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası süreçlerinde hak düşürücü sonuçlar doğurur.
Belirli Süreli Sözleşmelerde Dava Açma Süresi
Sözleşmede bir bitiş tarihi varsa, mülk sahibi sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak zorundadır. Eğer mülk sahibi, sözleşme bitmeden en az bir ay önce kiracıya noter kanalıyla yazılı ihtarname göndererek ihtiyacını bildirmişse, dava açma süresi o kira yılı sonuna kadar uzatılmış sayılır. Örneğin;
- 30.04.2025 tarihinde başlayan 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi için 30.04.2026 tarihi sözleşmenin sona erme tarihi olup, bu tarihten itibaren 1 ay içinde; yani 30.05.2026 tarihine kadar bu davanın açılması gerekmektedir.
Sözleşme yenilendiyse süreç nasıl işler? TBK 347 dikkate alınarak kiracı tarafından sözleşmenin sona ereceğine dair bir bildirimde bulunulmaması halinde, kira sözleşmesi 30.04.2026 – 30.04.2027 dönemi için uzamış sayılacaktır. Bu haliyle de 30.04.2027 tarihinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde; 30.05.2027 tarihine kadar davanın ikame edilmesi gerekir.
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Dönemleri
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirim süresi dikkate alınmaktadır. TBK’nın 350. maddesi uyarınca; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde davanın açılması gerekir.
TBK’nın 328. ve 329. maddeleri uyarınca; belirsiz süreli sözleşmelerde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olup, kiraya verenin bu altı aylık fesih döneminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunması ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içinde davayı açması zorunludur. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Örneğin;
- 04.2024 tarihinde başlayan 1 yıl süreli kira sözleşmesinin, sözleşmenin devam etme iradesi gösterilerek 30.04.2025 tarihinden sonra belirsiz süreli hale gelmesi akabinde; 30.10.2025 tarihi ilk altı aylık dönem, 30.04.2026 tarihi ise ikinci altı aylık dönem (kira yılı sonu) şeklinde belirlenecektir.
- Kiraya veren, bu altı aylık dönem sonunda kira sözleşmesini gereksinim nedeniyle sonlandırmak isterse, 30.04.2026 tarihinden en geç üç ay önce, yani en geç 01.2026 tarihine kadar karşı tarafa ulaşacak şekilde fesih bildiriminde bulunmuş olması gerekmektedir. Fesih bildiriminin en geç 30.01.2026 tarihine kadar kiracıya tebliğ edilmesi halinde, kiraya verenin dönemin bitimi olan 30.04.2026 tarihinden itibaren bir ay içinde, yani 30.05.2026 tarihine kadar ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması gerekmektedir.
Önemli Not: Fesih bildiriminin noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü postayla karşı tarafa gönderilmesi halinde; notere verilerek keşide edilme tarihi ya da PTT’ye teslim tarihi değil, bildirimin kiracıya bizzat tebliğ edildiği tarih dikkate alınır. Eğer fesih bildirimi 30.01.2026 tarihine kadar karşı tarafa ulaşmazsa (örneğin gecikmeli olarak 05.02.2026 tarihinde ulaşırsa), bu bildirim bir sonraki altı aylık fesih dönemi olan 30.10.2026 tarihi için geçerli olacak ve dava açma süresi 30.11.2026 tarihine kadar sarkacaktır.
Yeni Malikin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Açma Hakkı (TBK 351)
Taşınmazı içinde kiracı varken satın alan yeni malik, dilerse eski sözleşmeye dayanarak yukarıdaki sürelerde dava açabilir, dilerse TBK madde 351’deki özel hakkını kullanabilir.
Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak (noter kanalıyla) bildirmek şartıyla, edinme tarihinden 6 ay sonra açacağı dava ile ihtiyaç sebebiyle tahliye davası hakkını kullanabilir. Bu sürelerin takibi, İzmir’deki mülk devirlerinde en çok hukuki uyuşmazlık doğuran teknik alanlardan biridir.
Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Yaptırımı (TBK m. 355)
Kanun, kiracıyı korumak adına mülk sahibine ciddi bir yaptırım öngörmüştür. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası neticesinde kiracının taşınmazı boşaltması sağlandıktan sonra, mülk sahibi haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranılması halinde, mülk sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü kılınır. Bunu düzenleyen TBK 355. Maddesi şu şekildedir.
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
| Başarıya ulaşacak bir ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, sadece bir “ihtiyaç beyanı” ile kazanılacak bir dava türü değildir. İzmir Sulh Hukuk Mahkemeleri, tarafların sosyo-ekonomik durumlarını ve adlarına kayıtlı diğer taşınmazların varlığını titizlikle incelemektedir. Sürelerin doğru hesabı ve delillerin usulüne uygun sunulması, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük bir teknik öneme sahiptir. Bu nedenle süreçlerin avukatınızla veya İzmir gayrimenkul avukatı danışmanlığında yürütülmesi tavsiye edilir. |
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibinin üzerine kayıtlı başka ev varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir mi?
Mülk sahibinin üzerine kayıtlı başka taşınmazların olması tek başına davanın reddini gerektirmez. Ancak tahliyesi istenen taşınmaz ile malikin adındaki diğer boş taşınmazların eşdeğer (nitelik, konum ve büyüklük olarak benzer) olmaması gerekir. Eğer malikin aynı bölgede halihazırda boş, oturmaya hazır ve eşdeğer bir konutu varsa, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceğinden reddedilir.
Ev sahibi "oğlum oturacak" diye kiracıyı çıkarıp başkasına kiralarsa ne olur?
Türk Borçlar Kanunu madde 355 uyarınca, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası veya ihtar yöntemiyle kiracının taşınmazdan çıkması sağlandıktan sonra, mülk sahibi haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranılması halinde mülk sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
